導讀：
城市化進程的不斷推進帶來了經濟發展及社會結構的變化，作為城市發展核心的中心城區也不斷進行轉型發展，產業向現代服務業轉型，功能趨向綜合/ 復合。通過分析國內大中城市中心城區轉型一般趨勢，以及研究上海長風生態商務區、青島李滄生態商住區等典型案例，提出大中城市中心城區在轉型時應構建政府主導、多元市場主體參與的機制，應注重基公建配套設施的完善，應強化生態優勢、打造文化特色以及產城融合發展。
01
2.0 階段：城區功能轉向多元復合，核心是高知人群的吸引。
經濟社會的發展和變遷，也帶來產城人三者關系的新變化，其發展邏輯從“產- 城- 人”融合的發展模式轉變到“城- 人- 產”互動的發展模式。過去，城市的發展模式是“產- 人- 城”，有產業就招來人，有人就有城市建設需求，即“樂業”帶動“安居”，典型代表有大慶、鄂爾多斯等資源型城市的建立與興起。現在，這一發展模式正向“城-人- 產”轉變，打造高品質的城市環境，先引來人才，進而帶動產業，即“安居”帶動“樂業”，如過去幾年杭州、西安、成都等大中城市紛紛發起“搶人大戰”。
圖：產城人三者關系新變化
產城人三者關系的新變化，也促使創新回歸城區。一方面，大中城市中心城區交通、商業、醫療、教育等綜合服務配套完善，對科技人才有較大的吸引力，能以科技人才帶動科技產業遷移，如紐約硅巷的興起；另一方面，中心城區底蘊深厚、商業繁華、人流密集，其豐富的商業與公共服務場景和海量的數據也為創新創意提供了良好的商業應用基礎，“喜茶”、“茶顏悅色”等網紅店均誕生于中心城區。
02
1. 上海長風生態商務區
上海長風生態商務區前身是一個老工業區，位于上海中心城區的西部，總面積約2.2 平方公里，在20 世紀90 年代一度污染嚴重，安全隱患叢生。2000 年后，在上海產業向現代服務業轉型以及加大對蘇州河沿岸保護與開發的大背景下，長風生態商務區開啟了“生態”轉型發展，成為上海首個以“生態”命名的商務區。
長風生態商務區的轉型特點與經驗主要有以下四點：
第一、差別定位，強化自身比較優勢。長風生態商務區在成立時就面臨著虹橋商務區、真如副中心等商務區的競爭，因此，長風生態商務區利用自己蘇州河沿岸的地域優勢，放大生態環境優勢，定位為生態商務區，重點發展總部會展、金融服務、文化旅游等。商務區沿蘇州河岸騰空工業用地并全部改為綠地，成為普陀區綠化覆蓋率最高的地方之一。
第二、超前規劃，產城融合發展。長風生態商務區按照產城融合的規劃理念，并參照國際商務區的經驗，精確規劃產業及居住的比例：315 萬平方米建筑總量中，商辦面積占202 萬平方米、住宅占83 萬平方米、公建配套占30 萬平方米。在建設時序上，長風生態商務區采用同步甚至先行啟動公共綠化、市政道路、配套設施等項目建設的開發模式，首先改變城區環境。
第三、挖掘文化資源，變廢為寶。在商務區建設的同時，依靠沿蘇州河歷史文化遺存豐富這一特色，對火柴廠、味精廠等工廠舊址進行系統保護，陸續建成諸如成龍電影藝術館、商標火花館、游艇游船館、蘇州河工業文明展示館等文化設施，豐富商務區的人文氣質，提高商務區的商務品位。
第四、政府主導，出臺專項扶持政策。普陀區政府專門設立了長風生態商務區管委會，為長風生態商務區的發展提供了有力的組織保障。為推進長風生態商務區的招商引資工作，普陀區政府在已有的產業政策基礎上，針對長風生態商務區專門制定了和《關于支持長風金融港建設的制度化安排》《普陀區關于促進股權投資企業和股權投資管理企業發展的若干意見》等。
2. 青島李滄生態商住區
李滄區位于青島市中心城區北部，曾是青島市內的傳統工業區。2011 年后，《山東半島藍色經濟區發展規劃》獲國務院批復，青島的城市能級及區域帶動作用進一步提升，李滄區由大青島發展的腹地轉變成了前沿地區。李滄生態商住區主要指青銀高速以東區域，面積約32 平方公里，包括世園街道和九水街道。根據區域內金水路南、北片區的最新規劃公示，區域主要定位為集院士產業服務、生態休閑、宜居生活于一體的花園式創新城區。
李滄生態商住區的轉型特點與經驗主要有以下三點：
第一、改善城區環境，高標準打造城區配套。李滄區借助青島2014 年世界園藝博覽會將落戶百果山的機遇，大力推進生態商住區內道路、管網、綠化等基礎設施大改造，主干道金水路建成為“青島市最美人行道”。積極完善區域的商業配套，李滄區對城中村改造項目的商住比例作出明確規定，一般項目商業比例不得低于20%，重點區域、重點項目的商業比例要達到40%，甚至50% 以上。重點提升教育短板，引入青島市最好的中學青島市實驗初中在區域內開辦分校。
圖：李滄生態商住區市政配套道路分布圖
第二、轉變發展思路，改“經營總部”為“經營院士”。在青島的主城區中，李滄區發展是相對落后的，經濟總量及人均GDP 都不到市南區的一半。在從傳統工業區轉向現代服務區的過程中，如何通過產業突圍帶動區域突圍成為李滄區發展的首要問題。因此，李滄區轉變發展思路，改“經營總部”為“經營院士”，以高等級人才帶動高新產業發展。
第三、打造地標項目，建設青島國際院士港。2016 年李滄區正式啟動青島國際院士港建設，并設立青島國際院士港管委會。青島國際院士港定位于新一代信息技術、生物醫藥、高端裝備制造、新能源及新材料、高端設計等產業領域，重點引進各國世界級水平的院士和中國科學院院士、中國工程院院士( 含外籍院士) 以及海內外博士團隊。李滄區將世界園藝博覽會周邊成片區域嚴控為科研、高新技術和生態用地，打造青島唯一一個多層、低密度、高舒適性花園辦公園區。
圖：青島國際院士港主要引進院士
從上海長風生態商務區以及青島李滄生態商住區的案例可以看出，國內大中城市中心城區核心片區轉型發展主要經驗有：“揚”自身生態、文化等資源特色，“補”交通、醫教、商業配套等短板，“造”引爆點項目，向城市新中心轉型。
03
1、政府主導推進，多元市場主體參與。
中心城區轉型過程相對較長、牽扯主體較多，沒有政府的強力支持是不可能完成的，如上海長風商務區、青島李滄商住區均設立有管辦。政府的支持主要體現在三個方面：一是地方政府為促進地區發展，牽頭或主導進行區域的規劃；二是采用政府部門強力推進、直接操作，進行基礎設施和公益性項目建設；三是給予區域轉型特殊的鼓勵政策。在政府主導的基礎上，還應充分發揮市場的“主體”作用，提升城區轉型的效率，在舊城舊村改造中可積極引入城市開發經驗豐富的房地產公司。
2、完善城區功能，注重基公建配套設施建設。
中心城區一般建設較早，配套設施落后陳舊，甚至部分片區因為配套資源向新城區傾斜的原因反而存在燈下黑的現象。因此，首先應強化片區道路、管網、綠化等基礎設施建設，并且注重寬帶、網絡等新基建的建設，完善醫療、教育配套，營造便捷的交通、豐富的信息、迅速的通訊、高質的辦公和商務運營環境，進而聚集人口及產業。
3、強化生態優勢，持續優化生態環境。
產城人三者關系的新變化下，生態資源也實現從外部性負擔到新競爭優勢的轉變，甚至成為經濟發展的戰略要素，如東莞松山湖、杭州青山湖、蘇州陽澄湖等沿湖區域均成為科研創新、高新產業發展的新高地。未來城區生態與城區環境的優劣在很大程度上決定著其能否吸引和留住人才與企業，從而影響其競爭力和發展力。因此，中心城區應高度重視生態建設，加大山水、園林、綠道等生態環境的保護與建設。
4、采取有機更新，打造地方文化特色。
幾乎每一個城市，都擁有自己的城市故事與城市記憶，并據此形成各自獨特的城市性格。中心城區作為城市空間的地理中心和城市文化的記憶源頭，具備著不可復制的價值。因此，在中心城區轉型的過程中，應注重對具有重要文化價值的各類建筑與遺存的保存，在更新方式上更多地采取有機更新，如上海愚園路、上生新所等空間的“微更新”，已經成為再造全新人氣地標的經典案例。
5、加強產城融合，保障產業發展空間。
城市更新雖然關鍵是要滿足人的需求，但其核心驅動力則來自產業升級，僅靠政府財政補貼很難長期對城區進行維護更新，要保障城區長久繁榮，核心還是要筑牢產業優勢。由“舊城舊村舊廠”構成的中心城區更新，要積極搶抓當前新經濟新業態新模式的趨勢與機遇，因地制宜，利用好舊街區舊廠區的閑置資源，打造具有現代活力的產業體系。
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